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法律法规
楼市松绑政策能有多大效力 被浏览次数:21次 发布日期:2014-09-05

绍兴推出的楼市松绑政策,在市场上激起颇多涟漪。
  8月4日,浙江绍兴市公布了《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》),尽管在此之前,46个限购城市中已有30多个城市在不同程度上为限购松绑,甚至明文取消限购政策,但是绍兴市松绑力度之大仍被网民惊呼“逆天”:除了松绑限购外,绍兴市还为“限贷”、“限外”松绑,成为当前首个明确松绑“限贷”政策的城市。《意见》明确提出,将停止执行对非绍兴市户籍居民家庭的限购政策,并规定了房贷优惠利率、松动了公积金提取限制,同时指出在认定二套房时将认房不认贷。
  在此前的限购松绑浪潮中,不少城市的房市情况并未出现明显变化,松动性政策只在极短时间内起到刺激作用,房市在迅速冲高后很快回落。在地产业形势走弱已成为共识的情况下,不少人仍持观望态度。有分析认为,放松限购对房市刺激作用不明显,很多人不是不愿买房,而是无力买房,因此限贷、限外和限价令才是抑制房市需求的主要因素。
  绍兴此次的大松绑政策可谓是这一观点的试金石,也引发各方对于更多松绑政策将会逐渐出台的预期。“多限全开”的刺激政策、交易平台辅助加速房市交易、贷款发放速度提升等多项要求都表明,地方政府认为单纯的行政指令调节已经不够,只有依靠金融手段才有望达到提振楼市的作用。
  地方密集出台放松限购政策的主要动力何在?很显然,卖地收入下降令地方感受到的财政压力是一个重要原因。根据中国指数研究院发布的数据,7月份全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比下降49%。从部分地方看,北京市在时隔3年后于年初再现两起住宅用地流拍;二、三线城市6月份的平均溢价率仅为前5个月平均值的四分之一。
  实际上,限购政策推行之初曾因其行政色彩浓厚而引发争议,可叹的是引导其退出的主要动力仍出于行政需求。但是,借助松绑房市限制来逆转中国地产业颓势的目的能否达到?目前看来,希望借政府之手再度托起市场需求的愿望,其前景并不乐观。
  今年初以来,中国地产行业在整体经济下行压力较大、房价透支等多重因素的冲击下初现颓势,楼市分化调整格局愈加明显。由于本轮楼市分化与以往不同,背后的原因也更加复杂,因此可以说,楼市问题难以依靠单一的放松购买和贷款限制政策来解决。更何况,绍兴政府出台的文件只是指导意见,政策目标的达成需要多方配合和巨大的资源支持。如果民众观望情绪蔓延,实体经济结构调整不畅、银行贷款机制仍受央行政策限制,仅凭地方政府调控的一腔热情恐怕仍难以重振地产业。
  虽然绍兴政府出台的文件其冲击力还没经受市场检验,但是从市场对限购政策的应激反应来看,大部分刺激效果甚微。中原集团对天津、成都、杭州、长春等13个典型城市的抽样调查显示,楼市尚未表现出强烈反弹迹象。具体而言,调研城市中仅有杭州市萧山区、济南及成都三地短期效果显著,取消限购后日均成交量较之前飙升3倍;首个取消限购的呼和浩特市在新政发布的首月成交量也有反弹。但是这种激增的成交量未必仅由放松限购推动,此前由于限购而无法网签的积压交易,在政策调整后集中完成网签登记,也推高了成交数据。而大多数二、三线城市的数据进一步表明,房市在放松限购后并未出现回转迹象,有些地区甚至继续走低。
  值得注意的是,北京、上海等一线城市并未加入此轮房市限制政策松绑热潮。相较而言,一线城市的住房需求相对具有刚性,短期内难以出现明显下滑。反倒是很多热衷放松限制的二、三线城市,房地产市场原本就供过于求,投机性购房需求占据主流。因此,一旦市场预期转变,房市下行的压力增大,房子的交易规模和价格波动明显。在这一背景下,二、三线城市放松限制政策激发的市场空间显然极为有限,除了短期内释放部分被挤压的正常需求外,反而会加剧抑制比例更高的投机性需求。
  必须承认,“稳中有降”的房价、小幅消化的成交量已经成为目前房市新常态。行政色彩明显的限购政策退出市场是历史潮流,但难以激发超出市场需求的活力。地方政府应尊重市场发出的信号,不能在抑制需求和盲目救市这两种极端政策间摇摆。因此,与其寄希望于放松政策甚至刺激性的优惠来重现地产红利,地方政府不如更加关注真正的供求关系平衡,区分自主性住房需求和投机性需求,制定相应的细分政策。只有通过综合性的调控措施,才能引导房地产行业长期健康发展。

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